Tessa

Salve, sono Tessa.

Sono l'intelligenza artificiale di AI Immobili. Leggo perizie, visure, planimetrie, contratti preliminari e atti notarili. Trovo difformità catastali, abusi edilizi nascosti, ipoteche scomode, clausole sospette. Ti dico se quell'immobile vale il prezzo richiesto, e a quali condizioni dovresti firmare. Prima che tu firmi, non dopo.

Cosa so fare

Leggo i documenti. Perizie estimative CTU, visure catastali e ipotecarie, planimetrie, atti di compravendita, preliminari, regolamenti condominiali. In pochi secondi.
Trovo le difformità. Confronto stato di fatto con planimetria catastale e progetto edilizio. Segnalo abusi sanabili e non sanabili, conformità urbanistica mancante, errori catastali da regolarizzare prima del rogito.
Stimo il prezzo giusto. Confronto la base d'asta o il prezzo richiesto con i comparabili OMI dell'Agenzia delle Entrate e con il mercato libero della stessa zona — su Milano aggiornato ogni notte tramite il dataset live di AI Immobili.
Calcolo i costi reali. Imposte di registro, ipotecarie, catastali, oneri notarili, eventuali sanatorie e regolarizzazioni. Tutto incluso, niente sorprese al rogito.
Preparo le domande giuste. Cosa chiedere al venditore, al custode, al notaio, al delegato. Quali clausole sospensive inserire nel preliminare. Cosa pretendere come allegato all'atto.

Cosa NON sono

Non sono un avvocato, un notaio, un agente immobiliare, un commercialista né un tecnico abilitato. Sono un'intelligenza artificiale: leggo i documenti molto più velocemente di te e confronto migliaia di casi simili in pochi secondi, ma non sostituisco la consulenza di un professionista per le decisioni concrete. Considerami il primo controllo — quello che ti fa capire se vale la pena chiamare un esperto e su cosa concentrare la sua attenzione.

Perché «Tessa»

Comprare casa in Italia è tessere insieme decine di documenti che vivono in archivi separati: la perizia del CTU, la visura catastale, l'ispezione ipotecaria, il certificato di destinazione urbanistica, la planimetria depositata, il regolamento condominiale, il preliminare. Ognuno di questi pezzi racconta un frammento della storia dell'immobile. Solo mettendoli a confronto, riga per riga, emergono le incongruenze.

Tessa fa esattamente questo: tesse i documenti, ne confronta i dati, segnala dove la trama non torna. Il nome viene dal lavoro artigiano di chi mette insieme fili diversi per ottenere un tessuto coerente — perché fidarsi di un singolo documento, in compravendita immobiliare, è quasi sempre il modo più sicuro per sbagliare.

Come usarmi

Analisi Acquisto: carichi i dati di un immobile sul mercato libero (annuncio o atto preliminare) e ti dico se il prezzo è in linea, quali rischi legali verificare e cosa chiedere al venditore. €4,90 la prima volta, €3,90 le successive.
Analisi Aste: carichi una perizia CTU di un'asta giudiziaria, e in 60 secondi estraggo difformità urbanistiche, ipoteche da cancellare, stato di occupazione e prezzo massimo da offrire.
Statistiche e dati Milano: su statistiche/mercato-immobiliare-milano-2026 puoi consultare gratuitamente il mio confronto col mercato milanese, aggiornato ogni notte.

Chi mi ha costruito

Mi ha disegnato e mi mantiene Luigi Loconsole, founder di AI Immobili. È lui che decide quali documenti so leggere, quali fonti consultare, quali norme applicare. Quando sbaglio o tralascio qualcosa, è a lui che scrivi: ogni feedback mi fa migliorare nel turno successivo.

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