Ed. 2026 · L'analisi immobiliare di chi compra · Milano
«A parlà pocch se falla mai» · A parlare poco non si sbaglia mai
Quella casa che vorresti comprare a Milano.
Il prezzo reale di una casa non te lo dice un annuncio o un agente immobiliare.
Noi lo ricostruiamo. Ogni notte fotografiamo i siti di annunci, rileviamo i prezzi di tutte le case simili in vendita, i ribassi recenti, il tempo medio sul mercato. Incrociamo i dati con il piano urbanistico del Comune di Milano, valutiamo i cantieri aperti e i progetti futuri della città. È il nostro Osservatorio per Milano, un sistema di rilevamenti costruito su 88 quartieri, perché tu decida con tutti i numeri davanti.
L'analisi la paga chi compra, e ti dice la verità, che ti piaccia o no, senza addolcirti la pillola per convincerti a comprare…
Il primo sito immobiliare fatto dai compratori, per i compratori.
Da €3,90 a verifica · niente abbonamenti · senza pubblicità di agenzie
Tavola I · Mercato Milano · MMXXVI
Il prezzo reale di Milano, quartiere per quartiere
Click una zona per prezzo medio al m², ribassi recenti e tempo medio sul mercato
Pianta numerica della Regia città di Milano — Giuseppe Pezze, MDCCCLVI
Compri o vendi?
La heatmap qui sopra è la pagina dove ogni giorno chi cerca casa a Milano controlla prezzi e quartieri prima di firmare. Da qui scegli il tuo lato del tavolo.
88 quartieri ufficiali · prezzi €/m² · annunci attivi · qualità aria
Compratore
Tessa è la nostra AI immobiliare. Le passi i dati della casa che ti interessa e ti dice se è un buon affare o nasconde rischi — confrontando prezzo, documenti e zona con quello che succede davvero nel mercato di Milano oggi.
€4,90 · una tantum · niente abbonamento
Venditore
Quando pubblichi il tuo annuncio su AI Immobili, il nostro motore lo analizza a favore di chi compra: prezzo richiesto vs prezzi reali della zona, comparabili, tempo medio sul mercato. Se sei in linea, i compratori che ti contattano sono già convinti del numero. Se sei sopra la media, foto e descrizione sono lo spazio dove racconti il valore aggiunto — finiture, posizione, vista. Il motore vede i numeri della zona, non vede la tua casa.
Solo Milano · pubblicazione base gratuita · niente promesse di vendita rapida
Cosa restituisce un'analisi
Tessa legge l'annuncio, la visura, la planimetria, la perizia. Ti tira fuori i tre o quattro punti che valgono davvero il prezzo della casa: prezzo richiesto vs mercato comparabile, conformità catastale, vincoli legali, costi non dichiarati.
Qui a destra l'estratto reale di un'analisi su un immobile a Milano. Il report completo arriva in 60 secondi ed include 11 voci.
Perché non ChatGPT
ChatGPT è eccellente per spiegazioni e bozze. Per analizzare la casa che stai per comprare, no: non ha i dati di mercato. Stessa domanda, due risposte molto diverse.
ChatGPT, Gemini, Claude generico
«Sarpi è una zona semicentrale di Milano, i prezzi tipici variano tra €5.000 e €7.000/m². La classe G richiede importanti lavori di efficientamento, indicativamente €25.000-50.000.»
Plausibile, generico, non azionabile. Dati statici di 12 mesi fa, nessun confronto reale con il mercato.
Tessa
«Prezzo medio in Sarpi (47 annunci attivi): €6.890/m². Il tuo €4.940/m² è -28% sotto: indaga (verifica abusi, esposizione, piano). Riqualificazione G→B: €38.500-44.200 (cappotto interno €145/m² × 75 m² + caldaia condensazione + 6 finestre).»
Numeri precisi, dati live, costi tarati per il quartiere reale.
La differenza è nei dati a cui è connessa
Cap. 03 · Prezzo
Un tecnico per la due diligence costa €300–500. Una difformità scoperta dopo il rogito ne costa migliaia. Una verifica AI: €3,90.
Prima verifica
€4,90
Dalla seconda
€3,90
Pagamento una tantum. Nessun abbonamento.
1 analisi completa di un immobile
Dopo il primo acquisto la dashboard resta sbloccata a vita. Ogni verifica successiva €3,90. Niente abbonamenti, niente rinnovi automatici.
Cap. 04 · Domande frequenti
Le risposte alle domande che ci arrivano più spesso. Per il resto c'è l'Academy e il supporto diretto.
In sintesi
Inserisci i dati dell'immobile (indirizzo, prezzo richiesto, metratura, caratteristiche, eventuali problematiche note). In 60 secondi l'AI confronta il prezzo con i valori OMI ufficiali e con gli annunci comparabili di zona, verifica la conformità urbanistica e le altezze interne, stima i costi di ristrutturazione, calcola il rendimento se è un investimento e produce un verdetto chiaro.
Nota dell'editore
Il 15% delle compravendite residenziali in Italia presenta difformità catastali o urbanistiche scoperte solo dopo il rogito. Per €3,90 hai l'analisi tecnica completa e la cartella legale: documenti da chiedere al venditore, clausole sospensive per il preliminare, domande per il notaio e simulazione completa di tasse e spese d'atto. Una consulenza tradizionale ne costa €500.
