Come comprare casa: 10 verifiche da fare prima dell'acquisto

Secondo i dati del Consiglio Nazionale del Notariato, circa il 15% delle compravendite immobiliari in Italia presenta difformita urbanistiche o catastali scoperte solo dopo il rogito. Un problema che puo costare migliaia di euro e mesi di ritardi. Questa guida ti spiega le 10 verifiche essenziali da completare primadi firmare qualsiasi proposta d'acquisto.

1. Conformita urbanistica

La conformita urbanistica significa che lo stato attuale dell'immobile corrisponde al progetto edilizio approvato dal Comune. E la verifica piu importante in assoluto, perche un immobile urbanisticamente non conforme non puo essere venduto legalmente (art. 46 del DPR 380/2001, Testo Unico dell'Edilizia).

Cosa controllare: richiedi l'accesso agli attipresso l'Ufficio Tecnico del Comune dove si trova l'immobile. Confronta la planimetria del progetto approvato con lo stato reale. Se ci sono differenze (una parete spostata, un bagno aggiunto, una veranda chiusa), si tratta di un abuso edilizio che va sanato prima della vendita.

2. Conformita catastale

La conformita catastale verifica che la planimetria depositata al Catasto (Agenzia delle Entrate) corrisponda allo stato reale dell'immobile. Dal 2010, l'art. 29 comma 1-bis della Legge 52/1985 (come modificato dal DL 78/2010) impone che il venditore dichiari nel rogito la conformita catastale, pena la nullita dell'atto.

In pratica: scarica la visura catastale e la planimetria dall'Agenzia delle Entrate (o chiedila al venditore) e confrontala con l'immobile reale. Se la planimetria non corrisponde, serve un aggiornamento catastale (procedura DOCFA) da parte di un tecnico abilitato, con costi che variano da 300 a 800 euro.

3. Altezze interne

Il DM 5 luglio 1975 stabilisce le altezze minime per gli ambienti abitabili: 2,70 metri per i locali di soggiorno e le camere da letto, 2,40 metri per corridoi, bagni e disimpegni. Per i comuni montani situati oltre gli 800 metri s.l.m., l'altezza minima abitabile scende a 2,55 metri.

Un immobile con altezze sotto i minimi non ottiene il certificato di agibilita. Questo significa che non puo essere utilizzato come abitazione e, in sede di mutuo, la banca potrebbe rifiutare il finanziamento. Verifica sempre con un metro laser prima di procedere con l'offerta.

4. Classe energetica e impianti

L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) e obbligatorio per la vendita e deve essere consegnato all'acquirente al momento del rogito. Ma oltre alla classe energetica (da A4 a G), verifica lo stato reale degli impianti: caldaia (anno di installazione, ultima revisione), impianto elettrico (certificazione di conformita ex DM 37/2008), impianto idraulico.

Un immobile in classe G puo costare fino a 2.000-3.000 euro in piu all'anno di riscaldamento rispetto a un immobile in classe B. Sono costi che vanno calcolati nel prezzo complessivo dell'acquisto.

5. Ipoteche e gravami

La visura ipotecaria (detta anche ispezione ipotecaria) ti dice se sull'immobile gravano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli. Puoi richiederla online dal sito dell'Agenzia delle Entrate o presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Le ipoteche piu comuni sono quelle volontarie (mutuo bancario del venditore) e quelle legali (Agenzia delle Entrate per debiti fiscali). L'ipoteca volontaria viene cancellata al rogito con il pagamento del residuo mutuo. Le ipoteche legali o giudiziali sono piu complesse: richiedono la verifica che il debito sia stato estinto o che il prezzo di vendita copra il credito.

6. Vincoli paesaggistici o storici

Se l'immobile si trova in zona soggetta a vincolo paesaggistico (D.Lgs. 42/2004 — Codice dei Beni Culturali), ogni intervento di modifica esterna (e talvolta interna) richiede l'autorizzazione della Soprintendenza. Questo allunga i tempi e limita le possibilita di ristrutturazione.

Verifica presso il Comune se l'immobile ricade in zona vincolata. I vincoli possono riguardare il centro storico, la fascia costiera (300 metri dalla linea di battigia), aree boschive o immobili di interesse storico-artistico. Questi vincoli non impediscono l'acquisto, ma condizionano pesantemente cosa puoi fare dopo.

7. Parti comuni e servitu

In un condominio, verifica i verbali delle ultime assemblee: ci sono lavori straordinari deliberati e non ancora pagati? Le spese condominiali arretrate del venditore ricadono sull'acquirente per l'anno in corso e quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.).

Verifica anche la presenza di servitu di passaggio, diritti di veduta o uso di cortili condivisi. Queste informazioni sono nella visura catastale e nel regolamento condominiale. Una servitu di passaggio sul tuo giardino, per esempio, puo ridurre significativamente il valore dell'immobile.

8. Prezzo vs mercato

L'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate pubblica semestralmente i valori di riferimento per zona, tipologia e stato di conservazione. E il modo piu affidabile per verificare se il prezzo richiesto e in linea con il mercato.

Consulta le quotazioni OMI sul sito dell'Agenzia delle Entrate (servizio gratuito), confronta con i prezzi degli annunci nella stessa zona e, se possibile, chiedi a un agente immobiliare o a un perito una valutazione comparativa. Un prezzo troppo basso rispetto al mercato puo nascondere problemi; un prezzo troppo alto e semplicemente una cattiva trattativa.

9. Costi di ristrutturazione

Prima di fare un'offerta, stima i costi di eventuali lavori. Una ristrutturazione completa (impianti, pavimenti, bagno, cucina) costa mediamente tra 800 e 1.200 euro al metro quadro, a seconda della zona e del livello di finiture. Per interventi strutturali (tetto, fondazioni, consolidamento), i costi salgono a 1.500-2.500 euro/mq.

Fai fare un sopralluogo a un tecnico prima dell'offerta: il costo di una consulenza (200-500 euro) e irrisorio rispetto al rischio di scoprire problemi strutturali dopo l'acquisto. Somma il prezzo d'acquisto ai costi di ristrutturazione e confronta il totale con il valore di mercato dell'immobile finito.

10. Detrazioni fiscali disponibili

Nel 2026, le principali detrazioni per chi acquista e ristruttura casa includono: il bonus ristrutturazione al 50% (fino a 96.000 euro di spesa per unita immobiliare, prima casa) o al 36% per le seconde case, l'ecobonus per interventi di efficientamento energetico, e il sismabonus per le zone sismiche.

Verifica sempre le normative aggiornate sul sito dell'Agenzia delle Entrate, perche le aliquote e i massimali cambiano frequentemente. Le detrazioni possono ridurre il costo effettivo della ristrutturazione del 36-50%, rendendo piu conveniente un immobile da ristrutturare rispetto a uno gia finito.