AI Immobili · Come leggere i numeri
Come leggere i numeri.
Sul sito trovi prezzi al m², mediane di quartiere e giudizi come «14% sotto la zona». Qui spieghiamo cosa misurano e, soprattutto, cosa non misurano.
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Sono prezzi richiesti, non prezzi di vendita
Ogni numero viene dagli annunci delle case in vendita: dice quanto chiedono i venditori oggi. Il prezzo a cui la casa si vende davvero sta nel rogito, e i rogiti non sono consultabili casa per casa. Di solito il prezzo finale è più basso di quello chiesto. Nelle pagine di quartiere, quando abbiamo abbastanza case seguite fino all'uscita dal mercato, mostriamo di quanto scende in media il prezzo chiesto prima che l'annuncio sparisca: è un indizio del margine di trattativa, non il prezzo di vendita.
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La mediana, non la media
Il prezzo al m² di un quartiere è la mediana degli annunci: metà chiede meno, metà chiede di più. Usiamo la mediana perché pochi immobili di pregio alzano la media senza spostare il mercato in cui compra quasi tutti.
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Nel conto entrano case in ogni stato
Nuove e da ristrutturare, piano terra e attico, con e senza ascensore: nella mediana stanno tutte insieme. Per questo una casa che chiede il 30% in meno della zona può essere un affare oppure avere lavori da fare, un piano scomodo o un vincolo. Spesso l'annuncio non lo dice. Il numero ti dice dove guardare, non cosa troverai.
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“Sotto”, “in linea”, “sopra”
Una casa è in linea quando il suo prezzo al m² sta entro il 10% dalla mediana del quartiere, sopra o sotto. Oltre, la diciamo sotto o sopra la zona, con la percentuale. Il colore segue il giudizio: verde sotto, ruggine sopra, bruno in linea.
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Quando gli annunci sono pochi
Con meno di 10 annunci in un quartiere la mediana si sposta con una sola casa. Nella scheda lo scriviamo: in quel caso prendi il confronto come indicativo.
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La stessa casa può comparire due volte
Se due agenzie pubblicano lo stesso appartamento, oggi lo vedi due volte. In un quartiere con centinaia di annunci la mediana quasi non cambia, ma in un elenco di case puoi trovarlo ripetuto.
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Gli annunci cambiano
Seguiamo gli stessi annunci nel tempo: ribassi, giorni sul mercato, uscita. Quando non rivediamo un annuncio da un po', la scheda lo segnala: la casa potrebbe essere già venduta o ritirata.
Il confronto con la zona è un punto di partenza. Prima di un'offerta servono lo stato della casa, i documenti e la situazione catastale.
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