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Mutuo per comprare casa nel 2026

Tassi della BCE, scelta tra fisso e variabile, percentuale finanziabile, durata, surroga: i fondamentali per non sbagliare la scelta più costosa della vita.

I numeri che contano nel 2026

Tasso BCE rifinanziamento2,75% (aprile 2026)

Mutuo fisso 25 anni (top banche)TAEG 3,30-3,80%

Mutuo variabile 25 anniTAEG 3,80-4,40%

LTV massimo prima casa under 36100% (con garanzia Consap)

LTV massimo standard80% del valore di mercato

Spread medio banche italiane1,00-1,50%

Fisso o variabile: come decidere

Nel 2026 la scelta è meno scontata che nel decennio precedente. Lo spread tra fisso e variabile si è ridotto a circa 0,50%, e la BCE ha avviato un ciclo di tagli che potrebbe far scendere il variabile sotto il fisso entro 18-24 mesi.

Fisso conviene se:

Hai un budget familiare stretto, vuoi rata invariata per tutta la durata, prevedi di tenere la casa più di 10 anni e non vuoi gestire incertezza. Premia la prevedibilità.

Variabile conviene se:

Hai un buon margine di reddito, prevedi di vendere o surrogare entro 5-7 anni, e ritieni che i tassi BCE continueranno a scendere. Premia la flessibilità.

Variabile con CAP:

Compromesso: tasso variabile ma con tetto massimo (es. 5,5%). Costa 0,20-0,30% in più del variabile puro ma protegge dal rischio di rialzo improvviso.

Esempio numerico: mutuo €200.000 a 25 anni

Fisso 3,5% TAN — rata mensile€1.001

Fisso 3,5% TAN — interessi totali 25 anni€100.300

Variabile 4,0% iniziale — rata mensile€1.056

Variabile 4,0% iniziale — interessi totali (se costante)€116.800

Spese istruttoria + perizia (una tantum)€1.500-2.500

Imposta sostitutiva (prima casa)0,25% del capitale

Imposta sostitutiva (seconda casa)2% del capitale

Cinque errori che fanno alzare il TAEG

• Confrontare solo il TAN. Il TAEG include anche spese accessorie e ti dà il costo reale: la differenza tra due offerte può essere 0,5-1% TAN ma 1-2% TAEG.
• Prendere il primo preventivo. Confronta almeno 4-5 banche. Lo spread tra peggior e miglior offerta è tipicamente 0,50-0,80%.
• Sottovalutare la polizza vita obbligatoria. Alcune banche la impongono pluriennale: il costo aggiunto può essere €4.000-8.000 sulla durata totale.
• Ignorare la portabilità. Tutti i mutui sono per legge surrogabili a costo zero. Se i tassi scendono di 0,5% e ti restano 15 anni, surrogare ti fa risparmiare €5.000-15.000.
• Chiedere il massimo finanziabile. Più alto è l'LTV, più cara è la rata e più stretti i parametri di valutazione. Un anticipo del 20-30% riduce significativamente spread e tempi di approvazione.

Garanzia Consap per under 36 e prima casa

Per i giovani sotto i 36 anni con ISEE inferiore a €40.000 lo Stato garantisce fino al 100% del mutuo prima casa attraverso il Fondo Consap. Significa: niente anticipo richiesto, banche più disposte a finanziare. Domanda sul portale Consap, risposta in 15-30 giorni. È il principale canale per i first-time buyer senza patrimonio familiare alle spalle.

Pubblicato da Luigi Loconsole, fondatore AI Immobili.
Pubblicato il 28 maggio 2026 · Ultima revisione 28 maggio 2026.

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